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TPM物業(yè)設備設施管理的基本內容與案例

來源/作者： TPM咨詢服務中心丨發(fā)布時間：2017-09-11 丨瀏覽次數：

　　TPM培訓公司不同的行業(yè)設備管理有他自己的差異，在物業(yè)管理中設備管理又改如何做呢，下面TPM咨詢顧問師提出了以下內容：

　　不同的物業(yè)設備設施有不同的特點，物業(yè)設備設施管理的內容也各不相同，但基本內容一般包括以下幾個方面。

　　一、資料檔案管理

　　物業(yè)設備檔案資料管理的基本任務有兩個方面：一是作好設備技術檔案資料的保管；二是為設備運行、維護、管理等提供信息資料。物業(yè)設備檔案資料主要包括以下一些內容。

　　1．設備原始資料

　　設備原始資料包括設備清單或裝箱單，設備發(fā)票，產品質量合格證明書，開箱驗收報告，產品技術資料，安裝、試驗、調試、驗收報告等。

　　2．設備維修資料

　　設備維修資料包括報修單、事故記錄、中大修工程記錄、更新記錄等。

　　3．設備管理資料

　　設備管理資料包括設備卡片、設備臺賬、運行記錄、普查記錄、考評記錄、技術革新資料等。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信

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　　二、設備管理的安全運行管理

　　物業(yè)設備種類繁多，涉及面廣，具有一定的危險性。為保障業(yè)主的利益及設備操作人員的生命安全，必須制定設備安全運行的有關規(guī)定。其內容包括下面三項。

　　(1)安全作業(yè)培訓教育。設備維修操作人員是安全管理的重點對象，必須對其進行安全作業(yè)的培訓教育，使維修人員參加學習培訓考核后持證上崗。

　　(2)安全使用宣傳教育。對業(yè)主、使用人進行宣傳教育，使其了解安全使用一些危險設備(如電梯)的知識，提高自我保護意識，為安全管理建立廣泛的群眾基礎。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信

　　(3)建立安全運行制度。建立安全運行制度和安全操作規(guī)程，建立定期檢查運行情況和規(guī)范服務制度，建立安全責任制等。

　　三、設備管理的保養(yǎng)與維修管理

　　(1)建立設備檔案登記卡。參考設備使用說明書、使用手冊、安裝調試質量說明書中的有關維護保養(yǎng)內容，對要進行維護保養(yǎng)的設備建立設備檔案登記卡，并按說明書中規(guī)定的維護保養(yǎng)項目設計表格，建立維護保養(yǎng)記錄。

　　(2)編制設備計劃維護總表。將全部維護保養(yǎng)記錄表中的任務和時間匯總到計劃維護總表中，制定出年度設備維護保養(yǎng)一覽表。

　　(3)發(fā)出維護保養(yǎng)指令工作單。維護保養(yǎng)指令工作單是根據計劃維護總表及維護保養(yǎng)一覽表的安排，按時間向員工發(fā)出的工作命令。

　　(4)維護保養(yǎng)計劃的落實跟蹤檢查。員工根據指令完成任務后必須在工作單上作好記錄，包括所用時間、檢查結果等，并簽字交回。技術主管及主管工程師要對維修工的工作進行檢查或抽查，考核其工作質量。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信

　　(5)有計劃地組織巡查。堅持和完善設備的巡查制度，安排員工根據不同的設備及運行時問狀況進行有計劃地巡查，發(fā)現設備初期問題，要及早解決、降低維修成本。

　　案例：物業(yè)設施設備管理的外包管控

　　某物業(yè)公司組建不久就接管了一座規(guī)模較大的寫字樓，公司根據實際情況，決定將特制設備的維修養(yǎng)護管理，包括設備所有的維修保養(yǎng)、正常磨損更換零件、應急搶修、正常小修均以大包的形式委托給專業(yè)維修公司負責。在這種情況下，物業(yè)公司工程部人員認為建立特種設備技術檔案的任務也應由被委托方去做。

　　1、工程部人員這種想法對嗎？為什么？

　　答：這種想法不對。

　　無論是把特種設備管理的維修養(yǎng)護工作委托給專業(yè)化的維修養(yǎng)護公司或設備生產廠家的售后維修養(yǎng)護公司管理，還是通過雙方合作，或者是通過自己的專業(yè)技術人員進行管理，物業(yè)公司都要建立特種設備安全技術檔案。

　　2、特種設備技術檔案應包括哪些內容？

　　答：特種設備安全技術檔案應包括以下內容：

　?、偬胤N設備的設計文件、制造單位、產品質量合格證明、使用維護說明等文件以及安裝技術文件和資料；

　?、谔胤N設備的定期檢驗和定期自行檢查的記錄；

　?、厶胤N設備的日常使用狀況記錄；

　?、芴胤N設備及其安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表的日常維護保養(yǎng)記錄。

　?、萏胤N設備運行故障和事故記錄。